8 Klausul Wajib dalam Surat Perjanjian Sewa Rumah agar Tidak Disengketakan
Sengketa sewa-menyewa adalah salah satu kasus perdata yang paling sering masuk Pengadilan Negeri. Sebagian besar berakar dari satu masalah: perjanjian sewa yang tidak lengkap atau dibuat asal—kadang hanya kesepakatan lisan.
Artikel ini membahas delapan klausul yang harus ada di setiap surat perjanjian sewa rumah atau properti, dengan contoh kalimat yang bisa langsung diadopsi.
1. Identitas para pihak yang lengkap
Cantumkan nama lengkap sesuai KTP, NIK, alamat KTP, dan pekerjaan baik pemilik (yang menyewakan) maupun penyewa. Bila salah satu pihak diwakili kuasa, lampirkan surat kuasa yang valid.
Untuk badan hukum (PT/CV), tulis nama perusahaan, akta pendirian, NPWP, dan nama orang yang mewakili beserta jabatannya.
2. Deskripsi objek sewa yang spesifik
Bukan hanya alamat. Cantumkan luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar, sertifikat (SHM/SHGB), nomor sertifikat, status (rumah tinggal/ruko/gudang).
Lampiran berupa denah atau foto kondisi awal sangat membantu bila kemudian timbul sengketa kerusakan.
3. Jangka waktu dan opsi perpanjangan
Tulis tanggal mulai dan tanggal berakhir secara eksplisit. Hindari frasa kabur seperti "selama tiga tahun"—lebih baik "1 Mei 2026 sampai 30 April 2029".
Tambahkan klausul perpanjangan: apakah otomatis bila tidak ada pemberitahuan, atau wajib negosiasi ulang. Bila ada hak first refusal (penyewa diberi prioritas memperpanjang), tulis dengan jelas.
4. Harga sewa, mekanisme pembayaran, dan kenaikan
Total harga sewa, cara pembayaran (cash, transfer, lump sum atau cicil per tahun), tanggal jatuh tempo, rekening tujuan, dan konsekuensi keterlambatan.
Untuk sewa multi-tahun, sebutkan apakah ada kenaikan tahunan—biasanya mengikuti inflasi 5-10% per tahun—dan formulanya. Bila tidak diatur, sewa tetap untuk seluruh periode.
5. Deposit dan pengembaliannya
Deposit (uang jaminan) biasanya 1-3 bulan sewa. Tulis: jumlah, kapan disetorkan, untuk apa boleh dipotong (kerusakan, tunggakan, dsb), kapan dikembalikan setelah masa sewa berakhir.
Tambahkan ketentuan: bila deposit tidak dikembalikan tepat waktu, pemilik wajib membayar bunga keterlambatan sebesar X% per bulan. Klausul ini melindungi penyewa dari pemilik yang menahan deposit tanpa alasan.
6. Hak, kewajiban, dan larangan
Pisahkan hak/kewajiban pemilik (memastikan bangunan layak huni, perbaikan struktural) dan penyewa (perawatan rutin, pembayaran tagihan listrik/air/internet, kepatuhan pada peraturan komplek).
Larangan yang lazim: tidak boleh menyewakan ulang (sub-lease) tanpa izin tertulis, tidak boleh mengubah struktur bangunan, tidak boleh menjalankan usaha di rumah tinggal tanpa izin.
7. Force majeure dan pemutusan
Force majeure (keadaan kahar): kondisi luar biasa di luar kendali kedua pihak—bencana alam, perang, pandemi, kebijakan pemerintah yang melarang aktivitas tertentu. Tulis: bila force majeure terjadi, kedua pihak berhak meninjau ulang perjanjian.
Pemutusan: kondisi yang membolehkan masing-masing pihak memutuskan sebelum jatuh tempo (default pembayaran lebih dari 3 bulan, pemakaian objek di luar peruntukan, dsb), serta konsekuensinya.
8. Penyelesaian sengketa
Klausul terakhir yang sering dilupakan: bila terjadi sengketa, di mana akan diselesaikan? Pengadilan Negeri kota tertentu? Arbitrase? Mediasi terlebih dahulu sebelum litigasi?
Klausul ini menghemat waktu dan biaya bila sengketa benar-benar terjadi, dan menunjukkan kedua pihak serius dengan perjanjian.
Materai dan tanda tangan
Untuk sewa di atas Rp5 juta total nilai, materai Rp10.000 wajib di setiap halaman tanda tangan. Tanda tangan harus asli (bukan scan) dari kedua pihak. Dibuat rangkap dua: satu untuk masing-masing pihak.
Untuk sewa bernilai tinggi (di atas Rp100 juta atau periode di atas 3 tahun), sangat disarankan dibuat di hadapan notaris dalam bentuk akta otentik. Biaya notaris relatif kecil dibandingkan biaya potensi sengketa.
Gunakan template yang sudah mencakup klausul standar
Untuk menghemat waktu, mulai dari template perjanjian sewa rumah yang sudah mencakup delapan klausul di atas. Untuk ruko gunakan perjanjian sewa ruko, dan untuk tanah perjanjian sewa tanah.